破解城中村拆迁难题

——市政协重点提案落实侧记

本报记者 李顺亮 通讯员 林秀芳

拆迁难,谁都知道;城中村的拆迁工作,更是难上加难。随着城市化进程的加速,城中村的拆迁问题,成为摆在三明面前的突出问题。

上个世纪九十年代实施旧城改造以来,我市共拆除近30万平方米的旧房。通过旧城改造,一个“一河两岸”崭新的三明,曾荣获建设部的“中国人居环境范例奖”,让三明人民为之骄傲。

但三明这座共产党亲手缔造的城市,要继续做大做强做优,让城市的档次与水平再上一个新台阶,就必须着手破解城中村拆迁难这道题。

直面大难题

对城中村进行改造,是盘活土地资源,加快城市发展,提升城市形象和品位的需要。近年来,市委、市政府以旧城改造为突破口,带动了城市的“南拓、北扩、西进”,为市区发展增添了新的空间。

目前,我市尚未实施拆迁的城中村有:梅列区徐碧村旧城改造拆迁面积17万平方米,列西龙岗旧城改造剩余近1万平方米;三元区城东村新田巷3.5万平方米,白沙村3万平方米。

其实,仅仅是有据可查、权属明确的旧房,问题会简单得多。大量违章建筑的存在,使拆迁工作变得更为棘手。我市曾有一个城中村,当年建筑面积7万平方米,其中,有证的4万平方米、无证的3万平方米。在2000年底,建筑面积达到了9万平方米,其中无证的上升到了5万平方米。而最近一次调查,建筑面积上升到了15万平方米,但有证的仍是4万平方米。

这样的数据不免让人为之一惊,虽然这些违章建筑的形成有其历史的原因。多年来,随着改革开放的不断深入,我市人民群众生活水平日益提高,改善居住条件,成为许多村民的共同行动。一方面,城中村的城市管理早期相对薄弱,另一方面,村民的维权意识也相对淡薄。于是,未经任何单位审批许可,就在自家宅基地上翻建、改建、扩建,只求所用、不求确权,成了村民的寻常事。

更让人头痛的是,城中村区域内的主要街道,曾经相对繁华,人流量不少,街道两旁的村民,很早就将自家沿街的住宅改成铺面,并且进行商业活动,群众心中自认这些就是店面。而与此相关联的是,随着我市城市50年的发展,城中村的人口、人员结构、房屋的使用者,都发生了较大的变化,而在集体土地上房屋办证工作,却没有纳入城市房屋产权登记范畴,没有对集体土地上的建筑物进行登记。

随着市场的变化加剧,物价的波动频繁,对梅列和三元两区的旧城改造拆迁工作,适时制定统一的补偿标准,似乎也成为了难事。于是,个别开发商为了顺利完成改造任务,防止拖延和减少施工工期,以免造成更大的利益损失,私自提高拆迁补偿安置标准,对个别拆迁户进行“放水”,不仅使许多拆迁户产生了严重的攀比心理,而且造成了恶性循环。

对历史遗留问题与群众现实利益,进行大量调查研究后,民革三明市委员会向今年市政协全会,提出了《破解城中村拆迁难的建议》。

落实好建议

城中村的拆迁问题,既是党委政府工作的难点,也是人民群众关注的热点。在学习实践科学发展观、推进海峡西岸建设过程中,市政府对落实这件提案高度重视,要求各级各部门强力推进。

做好集体土地房屋确权登记工作是重中之重。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,被拆迁人是以《房屋所有权证》为补偿依据。所以,做好集体土地房屋确权登记工作,将有效促进房屋拆迁工作的开展。

目前,有的地方按照《村镇规划条例》开展了集体土地上的房屋登记工作,但从全省范围来看,相比于国有土地上的房屋登记工作,集体土地上的房屋权属登记工作多年来一直是工作的薄弱环节。

只有做好了基础工作,在拆迁补偿安置过程中,才能够有的放矢。虽然公告之后,由房屋产权人自己来申报,不失为一种很好的办法。要将集体土地的房屋纳入有形市场,必须在制度上进行创新和完善。市民革为此建议,当前,应鼓励村级组织做好集体土地和地上建筑物的登记,按照乡规民约确认产权人或受益人。

而2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》也规定:依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。如今,全省包括我市在内,已在开展农村集体土地范围内房屋登记试点工作。

集体土地上房屋拆迁补偿安置标准问题,是村民群众最为关注的。市民革认为,对此要讲科学求实效、实事求是,建议在制定拆迁补偿安置办法时,不能简单地参照城市房屋拆迁补偿办法,应该体现土地价值。要严格区分是违法占地建设,还是在原宅基地上翻建。对违法占用国有或集体土地建设的建筑,一律不予补偿安置。对在原宅基地上翻建的,则实事求是对待历史遗留问题。

就市区情况看,集体土地上房屋拆迁补偿标准,目前都参照城市国有土地房屋拆迁补偿标准执行。来自建设部门的数据显示,实际工作中比规定标准更加放宽:第一、等面积范围内新旧房屋差价免交。第二、超面积部分0-10平方米按建安造价计价;10-20平方米按同地段经济适用住房计价;20平方米以上部分按商品房计价。第三、拆迁户按照协议约定及时搬迁的,一次性给予货币补偿奖励。

同时,根据《市政府关于进一步完善市区城市房屋拆迁工作的若干意见》文件规定,对拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿,但在原宅基地上翻建、扩建的,结合翻建、扩建的年份给予适当补偿,解决了对原宅基地上翻建、扩建等历史遗留问题。

拆迁如果不顺利,项目就难以落实。南京去年全市拆迁1300万平方米,而我市一年拆迁能达10万平方米都难上加难。梅列、三元两区在实际工作中体会到,只有由市场主导拆迁向政府主导拆迁转变,由项目建设被动拆迁向城市改造主动拆迁转变,由保障被拆迁人的居住条件向改善被拆迁人的居住环境转变,才能根本解决问题。

探索新办法

目前,市区国有土地上的房屋拆迁,以政府主导为主,在符合城市规划的条件下,经批准,由土地收储中心作为拆迁人,委托具有资质的拆迁实施单位进行拆迁,待拆迁完毕后再对净地进行拍卖。

但确实存在项目被动拆迁的问题,在城市改造过程中,统筹规划、综合开发方面确实做得还不到位。新出台的《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,对加快推进城市棚户区(危旧房)改造做了明确规定。为城市拆迁由市场主导拆迁向政府主导转变、由项目被动拆迁向城市改造主动拆迁提供了制度保障。

按照规定,市区已组织开展棚户区(危旧房)的调查摸底工作,近期将完成《三明市区2009-2011年城市棚户区(危旧房)改造规划和年度计划》的编制,将有效推进市区旧城改造工作的有序进行,促进城市拆迁由市场主导拆迁向政府主导拆迁转变,由项目被动拆迁向城市改造主动拆迁转变。

目前,市区房屋拆迁以就地期房安置为主,所安置的房屋无论从结构、面积、配套设施、居住环境等方面都有大幅度的改善,充分考虑到被拆迁人心理和精神上的感受。而且考虑到被拆迁人对于安置的不同需求,在制定拆迁补偿安置方案时,提供多种拆迁补偿安置方式供被拆迁人选择,尽量满足被拆迁人的需要,让被拆迁人享受到城市建设和城市改造的成果。

这样的“三个转变”,仅仅是我市不断总结经验,探索新的办法,提高拆迁工作水平的一个侧面。城中村拆迁工作,要让政府放心、让群众满意,关键是要形成共识共为,从发展的高度来看待城中村的拆迁工作,重视城中村的拆迁工作,支持城中村的拆迁工作,做好城中村的拆迁工作。

当前,我市上下正在全力贯彻落实国务院《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》,努力争当海西纵深推进的前锋,构筑闽台交流合作平台,建设海西先进制造业重要基地,打造海西生态休闲胜地、著名山水安养乐园和世界客家寻根朝圣祖地。这对三明的城市发展提出了更高的要求,更需要我市做好城中村拆迁这个关联度极大的基础性工作。

抓城市建设,就是抓发展!这样的经验,在我国的无锡已经用活生生的例证告诉我们:大拆迁、大发展,小拆迁、小发展,不拆迁、不发展。不仅工农业生产是发展的范畴,城市建设同样也是发展的重要内容。

在这件提案督办过程中,社会各界的共识已经形成:做好调研和基础性工作的同时,理顺体制机制,凝聚各方合力,依法依规加大力度组织好拆迁工作,是三明城市发展的必由之路。

三明日报2009年6月9日1版



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